För en tid sedan skrev vi ett inlägg om bolåneuppstickaren Enkla som erbjuder bolån för den fantastiska räntan 0.95%. Nu har vi fått tag på avtalsvillkoren, pratat med Enkla på konferens och pratat med låneexperten Hans Arén på vår samarbetspartner Finopti. Slutsatsen är att erbjudandet kan vara riktigt bra för en del, men att de flesta aldrig kommer att få lån hos Enkla och för dem som får det gäller det att vara väldigt säker på att man kan hitta ett annat lån om tre år.
Enkla kan ta din bostad om tre år
Tack vare en läsare som ansökt om lån hos Enkla har vi fått tag på ett avtalsförslag från dem. Vi är inte jurister, men så vitt vi kan bedöma så är det inget konstigt med villkoren och våra slutsatser om Enkla står sig. Om du lyckas få lån hos Enkla så är detta ett bra erbjudande under bindningstiden. Ränteskillnadsersättningen som du betalar om du väljer att flytta i förtid är inte heller värre än hos bankerna. Snarare tvärtom eftersom räntan är lägre.
Det som därmed kvarstår är att Enkla har så kallat slutförfall vilket betyder att du måste betala tillbaka pengarna om tre år och annars har Enkla rätt att ta huset. Det innebär att du måste fixa ett nytt lån någon annanstans ifall inte Enkla ger dig ett nytt lån.
För att förstå vad slutförfall innebär har vi pratat med Hans Arén från Finopti som vi samarbetar med kring vårt erbjudande om hjälp med att förhandla ned lånet hos din bostadsrättsförening och som har mer erfarenhet av lånemarknaden än vad vi själva har.
Att Enkla endast erbjuder lån med slutförfall är ingen slump. Det är en viktig anledning till att de kan erbjuda så låga räntor.
– Lån med slutförfallodag är prissatta lägre eftersom finansieringskostnaden är lägre för långivaren, än för en långivare som erbjuder evigt skuldebrev eller längre serieplan där kapitaltäckningskostnaden är högre. Dock innebär det en högre risk för låntagaren eftersom det finns en refinansieringsrisk.
Enkla behöver alltså inte ha lika mycket pengar buffert eftersom de kör med slutförfall och då blir det billigare för dem – och för dig.
Slutförfall är inte heller någonting nytt och oprövat inom branschen.
– Slutförfallodag där hela lånet förfaller är vanligt till företag, fastighetsbolag och i viss mån till bostadsrättsföreningar, men mindre vanligt till privatpersoner.
Som privatperson har du därför antagligen inte blivit erbjuden ett lån med slutförfall tidigare och då kan det vara bra att tänka till. Om man har en bra ekonomi och hittills har haft lätt att få lån kan det vara lätt att tänka att det inte är några som helst problem att få ett nytt lån, men Hans Arén menar att det är bra att tänka till en gång extra.
– Om den enskildes privatekonomi förändras under löptiden, exempelvis försämrad inkomst eller betalningsanmärkningar kan detta var betydligt mer utmanande än man initialt tror.
Om du är beredd på att vara aktiv och känner dig trygg med att du får ett lån hos en annan bank när Enkla-lånet löper ut kan detta förstås vara helt rätt ändå, men se till att du förstår vad det innebär. Själv tillhör jag inte den oroliga typen och har god marginal i min ekonomi, men det här är nog lite för vågat även för mig.
Endast de med bäst marginaler får lån
Förutsättningen för att Enkla ska kunna erbjuda några lån är att det finns institutioner som är beredda att låna ut pengar till en så låg ränta som 0.6%. Det är förvisso mer än vad man får på såväl bankkonto som säkra statspapper idag, men man behöver ändå vara rätt övertygad om att risken är extremt liten för att välja att placera sina pengar på det sättet.
Jag var nyligen på en konferens för institutionella placerare där också Enkla var. Det sätt på vilket de marknadsförde sig åt det hållet var att de endast ska låna ut till människor med mycket stora marginaler. För att få lån hos Enkla under överskådlig framtid kommer det troligtvis att krävas både att du har mindre än 50% i belåningsgrad och att du har riktigt hög inkomst i förhållande till belåningsgraden.
Fortfarande ett bra erbjudande för vissa
Trots dessa nackdelar kan vi absolut se att Enklas erbjudande kan vara helt rätt för en del och vi är inte alls negativa till att de kommer in på marknaden. Hans Arén håller med:
– Det är bra med flera lånealternativ och konkurrens, men en gedigen rådgivning och kundinformation är viktig för att säkerställa att alla parter vet förutsättningarna för lånet. Detta blir naturligtvis extra viktigt när det är icke-professionella privatpersoner inblandade.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
