Varför är så många bostäder “kommande”?

”På gång”, ”På förhand”, ”REDO”, ”Underhand”, ”Aktiv Matchning” osv. Kreativiteten är stor hos mäklarna för att skapa ett eget namn på detta segment av bostäder. Det kan man förstå för det här är ingen obetydlig andel av utbudet. Enligt statistik från Booli var det så mycket som 79% av alla lägenheter i Stockholms innerstad som annonserades som ”snart till salu” under juli. För hela landet har andelen ökat från 36% 2019 till i genomsnitt 47% i år. Hur ska du som säljare och köpare tänka runt strategin ”kommande”?

Bakgrunden till de många ”kommande”

Sveriges ekonomi befinner sig i en lågkonjunktur som påverkar bostadspriserna. Arbetslösheten ökar, hushållen får mindre pengar att röra sig med i kombination med att övriga priser just nu stiger, dvs inflationen ökar. Riksbanken valde därför att låta styrräntan vara oförändrad vid sitt senaste möte, trots kritik att hushållen hade behövt en ytterligare sänkning. Och inte minst bostadsmarknaden!

När osäkerheten är stor och ingen vet hur börsen, räntorna eller bostadspriserna kommer att gå så förstärks oron och oviljan att göra stora ekonomiska åtaganden – som att byta bostad.

Lågkonjunkturen beräknas av många att pågå hela året och kanske en bit in i 2026. Bostadspriserna var som högst i mars 2022, enligt Svensk Mäklarstatistik. Sedan dess har priserna på bostadsrätter gått ner 9,29% och huspriserna med 8,05% (augusti 2025). Och då har vi haft en hel del inflation sedan dess som gör det egentliga prisfallet större än 20%. Just nu finns därför ett högt utbud i kombination med en låg efterfrågan.

Dock är det många som psykologiskt håller fast vid ett historiskt högt värde på sin bostad. Liksom strutsen låter man bli att titta på de nya värdeindikatorer som kommer från mäklare, Hemnet och Booli. Det har lett fram till att strategin med ”kommande” används flitigare.

Vad betyder ”kommande”?

Även om andelen “kommande” nu ökat så är det inget nytt fenomen. Många exklusiva bostäder har i alla tider sålts på den så kallade förmarknaden, där köpet görs upp innan objektet kommit ut till salu på den öppna marknaden. Anledningen kan vara flera; att säljaren vill vara anonym och inte ha öppna visningar, att objektet är så unikt eller udda att det kräver mycket bearbetning och en lång säljprocess. Ofta med stor insats från mäklaren med uppsökande kontakter och privata visningar.

Vad som kännetecknar en “kommande” annons är att den:

• Saknar utropspris
• Innehåller ett fåtal bilder, kanske endast exteriört
• Har en text om hur unikt objektet är
• Endast publiceras på mäklarens hemsida (och sajter som hämtar upp annonser automatiskt, till exempel Boneo)

Vid försäljning av en “kommande” bostad måste mäklaren finnas som mellanhand i varje steg. Ännu mer än vid försäljningar på öppna marknaden så svarar hen på frågor, förmedlar svar och inlägg i förhandlingen. Framförallt finns det inget utropspris som en potentiell köpare kan förhålla sig till.

Guldstrategi för mäklaren

Att vara mäklare i denna svåra marknad är naturligtvis inte lätt. Inte så konstigt kanske att man gärna vill backa tillbaka bandet lite till mindre transparenta tider då det inte var så digitalt tydligt var marknadspriset befann sig, det vill säga där utbud mötte efterfrågan.

Genom strategin med “kommande” bostäder utan utropspris säkerställer man att prisdiskussionen startar betydligt högre upp. Det är mäklaren som förmedlar vilken nivå en potentiell köpare behöver acceptera för att ens få se objektet.

Strategin gör också att köpare måste kontakta mäklaren. En av de första frågorna blir då om den potentiella köparen själv sålt. Ett bra sätt att få fler bostäder att sälja som också kan ligga som “kommande”, eventuellt tills marknaden vänder. Det förhindrar ju att någon annan mäklare hinner före, även om det är långt kvar till en önskad försäljning. Det liknar faktiskt ett hamstrande, särskilt som det finns annonser som legat som “kommande” i flera år.

Men det finns aktörer som reagerar. Svensk Fastighetsförmedling har under våren/sommaren kört en kampanj där de hävdar att de inte bara har objekt till salu utan faktiskt också säljer 94%:

Guldstrategi för dig som säljare?

Segmentet ”kommande” har som sagt ökat och det verkar finns en stor tilltro till att strategin fungerar. Jag har själv både sålt och köpt under våren/sommaren. De mäklare jag utvärderade inför min försäljning förespråkade alla ”kommande”-strategin. Budskapet var att det bästa priset får jag i förmarknaden.

Och ja, i vissa fall kan det här vara en guldstrategi för dig som ska sälja. Men långt ifrån så ofta som mäklarna påstår. För att den ska fungera behöver du ha gott om tid att vänta ut den rätta köparen som är beredd att betala mer för det som gör din bostad unik. För att vinna på strategin så ska ju din bostad faktiskt bli såld.

Tänk dock på att det är synligt, till exempel på Booli, hur länge en bostad har legat ute. Dagens spekulanter hämtar information från många håll och det verkar suspekt om ett objekt varit till salu i många månader.

Så ta en rejäl fundering kring om din bostad är så unik att den behöver exponeras en längre tid för att hitta ”rätt” köpare. Och väg detta mot det negativa, i synligheten att den legat ute länge. Här är det alltså både positivt och negativt med tidsaspekten. Rätt köpare som faktiskt blir intresserad av ditt unika objekt hinner se det men ser också att det varit ute i X antal månader.

Om du verkligen vill sälja din bostad nu, kanske för att köpa en ny i samma konjunkturläge eller rentav för att du redan har köpt en ny, ska du överväga att istället annonsera den till salu med utropspris och öppna visningar. Har du tur blir det budgivning och rekordpris. Om inte kan du istället även köpa billigare.

Sällan en guldstrategi för dig som köpare

För dig som köper innebär den minskade transparensen att det blir en knölig process att köpa ny bostad. När så mycket som 50-80% av utbudet är ”kommande” så inser du snabbt behovet av ett eget kalkylark för att hålla reda på priser, adresser, kontaktuppgifter och tänkta tillträdesdatum.

Booli har uppmärksammat fenomenet och skrivit några artiklar som jag kan rekommendera:

• Drömboendet kan försvinna innan du ser det – ny trend skakar om bostadsmarknaden
• Guide: Så ska du tänka om det dolda utbudet ”snart till salu”

Men det finns faktiskt också möjligheter för dig som köpare. Även om Booli försöker utbilda köpare så är det inte alla som ens tittar på ”kommande” objekt. Många tror att de inte går att köpa nu. Att behöva kontakta mäklaren blir också ett hinder.

Så det kan finnas en möjlighet att köpa utan konkurrens då du endast förhandlar med säljaren. Tänk dock igenom ordentligt vilket pris du tycker bostaden är värd för dig. Du vet inte vilken sits säljaren är i så ha is i magen när prisnivån startar långt över vad värderingarna säger.

Att försöka sätta marknadskrafterna ur spel brukar sällan lyckas i längden. Det rekordstora utbudet av ”kommande” bostäder torde vara ett bevis på det.

P.S. Vi har samlat våra bästa råd och tips runt bostadsköp i en digital onlinekurs som ger dig kontroll över planering och köp av en ny bostad. Här får du också kalkylark för att räkna på månadskostnad och marknadsvärde. Läs mer om den här!