FRÅGA:
Vi har ju ett ganska speciell ekonomisk situation just nu med sviterna av coronapandemin i kombination med Ukrainakriget och dess effekter, ökande inflation och planer på räntehöjningar. Hur ska man tänka kring detta när det kommer till huruvida man ska sälja sin bostadsrätt i en attraktiv närförort i Stockholm? Jag bor i en liten förening (25 medlemmar) med bra ekonomi (äger marken och hittills lånefria även om det troligen ändras inom ett år).
Vanligtvis får man ju höra att det inte spelar någon roll vad som händer med bostadspriserna just nu om man köper och säljer på samma marknad. Finns det något särskilt med utvecklingen av internationell ekonomi just nu som gör att den tesen möjligen inte är applicerbar och gör att man kommer se inte bara minskad efterfrågan och minskat utbud av bostadsrätter för att marknaden redan nu agerar på förväntad ekonomisk utveckling (höjda räntor och ökad inflation)?
Jag har amorterat ner till nära 60 procent av värdet på min lgh (som jag köpte för 3.2 miljoner) och kommer att ha råd med högre räntor men hade velat flytta till en lite större lägenhet i ett mindre attraktivt område för ungefär samma pris som jag får om jag säljer. Jag har ingen tidspress att sälja utan kan bo kvar om det är det kloka valet givet den mycket speciella ekonomiska situationen just nu.
Om man ska vänta, hur länge ska man vänta? Under en initial period kommer vi väl ha både hög inflation och högre räntor eftersom den senare är ett sätt att kontrollera inflationen? Vad är ert råd hur man ska tänka kring huruvida nu är en bra eller dålig tid att sälja? Mäklaren tror att jag kan sälja för 3.5 eller 3.6 miljoner, men om även om det stämmer finns det kanske risk att det inte kommer finnas utbud på lägenheter att köpa efteråt som är jämförbara givet att säljare kanske är rädda att sälja just nu?
SVAR: Det korta svaret är att om du ska köpa en ungefär lika dyr lägenhet som du säljer så är vårt råd att inte försöka tajma marknaden. Satsa istället på att flytta när det passar med livet i övrigt.
Går bostadsmarknaden att förutspå?
En av våra grundpelare är att det inte går att tajma aktiemarknaden. Huvudargumentet där är att den domineras av välutbildade, välbetalda människor som jobbar många timmar per dag åt att analysera marknaden. Hade det varit uppenbart att marknaden skulle ned hade den redan gått ned.
Bostadsmarknaden är inte riktigt lika omöjlig att förutspå. Det är ju främst privatpersoner som köper och säljer bostäder och även om ett proffs skulle vara tämligen säker på att priserna ska upp eller ned är det inte så lätt att tjäna pengar på det. Det gör att det finns skäl att tro att bostadsmarknaden är lättare att förutspå än aktiemarknaden.
Lättare betyder dock inte nödvändigtvis lätt och själva gör vi inga anspråk på att kunna förutspå bostadsmarknaden. Vi håller med dig om att det finns skäl att tro att räntorna kommer att gå upp en del de närmaste åren och att högre räntor borde leda till lägre bostadspriser. Å andra sidan finns det också en massa andra faktorer som påverkar. Så vitt vi förstår är experterna ganska oeniga och då tror vi inte heller så mycket.
Värt att påpeka är också att bostadsmarknaden, till skillnad från aktiemarknaden, inte kan förväntas öka med särskilt mycket mer än inflationen över lång tid. De senaste 25-30 åren i Sverige har varit exceptionella, men det är ett undantag och inte regeln. Regeln är att bostadspriser kan gå både upp och ned över lång tid.
Det viktiga för dig är relativa priser
I just din situation så är den viktigaste faktorn hur priserna förändras i det område du bor i jämfört med det du vill flytta till. Det här behöver inte heller vara helt omöjligt att förutspå, men kräver stor kunskap om den lokala bostadsmarknaden. Du kan förstås lägga en massa tid på att läsa på kring det och du lär dig säkert mycket spännande på köpet, men det låter svårt att lära sig så mycket att det blir användbart. Vi kan själva ingen lokal bostadsmarknad så bra att vi hade velat spekulera i det. Troligtvis är det mer lönsamt att lägga den tiden på lönearbete.
Ökad risk vid sälj och köp
Eftersom du tänker köpa något som är ungefär lika dyrt som du ska sälja är den stora risken för dig att priserna rör sig mellan att du köper och säljer.
Om du först köper en ny bostad och priserna går ned ordentligt precis när du har köpt förlorar du pengar. Om du först säljer och sedan köper förlorar du istället på om priserna ökar medan sälj och köp.
Det här skulle kunna tala för att det är mindre risk att köpa och sälja i mindre oroliga tider. I oroliga tider brukar nämligen förändringarna kunna vara större åt båda hållen.
Å andra sidan ser vi inga tecken på att Putin kommer att bli pacifist i närtid, klimatkrisen lär inte lösas i en handvändning, osv. Det är alltså inte alls säkert att saker och ting är lugnare och stabilare om några år. Vårt råd är därför att inte vänta av den anledningen.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
