Vill du hellre lyssna än läsa pratar vi om det här i Småspararpodden #66 – deklaration och inflation.
2017 köpte jag och mina kompisar ett hus för 7,3 miljoner kronor. Nu är det värt 8,5 miljoner. Men har vi verkligen tjänat pengar?
Från 7,3 till 8,5 miljoner
I maj 2017 köpte jag (Andreas), min dåvarande partner och två personer till ett hus för 7,3 miljoner kronor för att starta kollektiv.
Nu har det gått nästan 9 år och enligt Hemnet och Booli är huset värt ungefär 8,5 miljoner kronor.
1,2 miljoner i vinst?
Enkel matte säger att vi har gjort en vinst på 1,2 miljoner kronor. Grattis till oss!
Men här är det dags att börja tänka på det jobbiga begreppet inflation.
Det viktigaste i verkligheten är inte hur många siffror det står på sedlar eller bankkonton. Det viktigaste är vad du kan köpa för dem.
Zimbabwe hade en period sedlar på 100 biljoner Zimbabwiska dollar, men de räckte inte för att betala en bussresa.
När jag var liten kostade en piggelin 4 kr. Nu kostar den 10-15 kr. Men å andra sidan har löner, pensioner och bidrag också mångdubblats så dagens barn har råd med mer glass.
Pengar har inget egenvärde. Det är bara ett avancerat sätt att byta saker och tjänster med varandra. Och det som spelar roll är hur mycket varor och tjänster du får för pengarna.
7,3 mkr 2017 är 9,5 mkr idag
Så vad motsvarar 7,3 miljoner kronor 2017 i dagens penningvärde (april 2026)?
Jo. 9,5 miljoner kronor.
Med andra ord har vi inte tjänat 1,2 miljoner kronor utan förlorat 1 miljon kronor. Vi kan köpa färre piggelin för pengarna idag.
Och det innan vi börjar om saker som mäklarkostnader, stämpelskatt och renoveringar (se nedan).
Är vinstskatten verkligen en vinstskatt?
Vinstskatten får vi däremot betala på den fiktiva (nominella) vinsten. Tar vi höjd för det hade vi behövt kunna sälja huset för 10 miljoner kronor* för att gå plus minus noll i verkligheten.
Det är lätt att tänka på vinstskatten som en vinstskatt, men med bostäder som man ofta äger över lång tid träffar en stor del av skatten ofta något som inte alls är en vinst i verklig mening. Man kan alltså säga att vinstskatten, på både bostäder, sparkonton, fonder och andra tillgångar, till viss del är en kapitalskatt.
Hus är dyra på många sätt
Hus kostar pengar på många olika sätt, där vissa är mer lättbegripliga än andra.
- Ett hus behöver underhållas för att hålla befintligt skick. I vårt fall har vi säkert lagt en miljon kronor sedan vi flyttade in på mögelsanering, dränering och en del annat.
- Kapitalkostnad. Folk brukar räkna på och förstå räntekostnaden, men även när du stoppar in egna pengar missar du en avkastning du kunde ha fått. Vi ekonomer brukar prata om alternativkostnad för kapital. Läs den här artikeln för att förstå hur mycket pengarna i bostaden kostar egentligen.
- Att köpa och sälja hus skapar kostnader i form av skatter och mäklararvode.
I den här artikeln har vi sammanfattat hur mycket din bostad egentligen kostar per månad.
Illusionen: Hus ökar mycket i värde
Folk tenderar att tro att bostäder är en bättre investering än de är. Det finns många orsaker till det, men en bidragande faktor kan vara att man blir lurad av inflationen.
Bostadsköp är stora saker i livet vilket gör att man också tenderar att komma ihåg vad man köpte för. Även om det har gått tio, tjugo eller trettio år.
Och när man då väl säljer, eller jämför med dagens marknadsvärde, är det lätt att bara titta på prisskillnaden och tänka att det är en vinst.
Vårt hus var ändå en bra investering
Var då vårt hus en dålig investering?
Nej. Åtminstone inte för mig, eftersom jag trivs väldigt bra. Om jag istället skulle hyra min del av huset skulle det vara värt att betala en ganska hög hyra varje månad för att få bo här.
Så hög att jag faktiskt tror att det hade varit värt både förlust i marknadsvärde och alla andra kostnader**.
Det är nämligen det vi rekommenderar och hjälper dig med i vår kurs Köpa bostad. Räkna ut dina verkliga månadskostnader inklusive renoveringar, kapitalkostnader, kostnader för att köpa och sälja, etc. Och fundera på om det är värt för dig att betala dem.
* Exemplet är förenklat. Om vi säljer kommer vi att få dra av renoverings- och mäklarkostnader. Vi har också köpt ut mitt ex längs vägen när priserna var högre än idag.
** Jag har räknat på den verkliga förväntade kostnaden enligt vår egen spreadsheet-mall (från Köpa Bostad-kursen) och då landar jag att det är värt det. Jag har inte räknat på det faktiska utfallet med förlusten i realt värde.
Lämna ett svar