De flesta som köper bostadsrätt tittar för mycket på månadsavgiften. Den visar kostnaden här och nu, men kan höjas fort om den inte räcker för att klara föreningens ekonomi. Vi rekommenderar istället att titta på bostadsrättsföreningens lån och lägga till det till priset.
Du är delansvarig för bostadsrättsföreningens lån
När du köper en bostadsrätt köper du rätten att bo i en lägenhet. Du äger dock inte lägenheten i verklig mening och ännu mindre huset som lägenheten är en del av.
Det gör istället bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen är inte en del av välfärdssystemet utan består och sköts av dig och dina grannar. Det är ni som är ansvariga för att sköta den och det är också ni som tillsammans ska betala föreningens skulder.
En sak som många missar är att även bostadsrättsföreningar har lån. En del har inga eller nästan inga lån alls, medan en del kan ha lån som motsvarar ganska många hundra tusen kronor per lägenhet.
Många föreningar kommer att behöva höja avgifter
Kostnaden för lånen tas ut via månadsavgiften. I en perfekt värld hade skillnader i lån därför slagit igenom i skillnaden i månadsavgifter, men så ser det inte alltid ut. En förening kan mycket väl ha en avgift som är orimligt låg i förhållande till lånen. Det kan gå ett tag – till exempel år då man inte gör så mycket underhåll – men håller inte i längden.
Nu har vi nyligen haft ett skifte i räntenivå där räntorna nu är mycket högre än för ett par år sedan. Många föreningar har bundna lån och kanske inte ens betalar de nya högre räntorna än och vissa kanske har dragit ner på underhåll eller tagit ur kassan istället för att höja avgiften, men förr eller senare löper bundna lån ut, renoveringar kan inte skjutas framåt och gamla besparingar sinar.
De närmaste åren kan vi därför vänta oss att många föreningar med stora lån som fortfarande har avgifter anpassade efter de gamla låga räntorna kommer att behöva höja avgifterna rejält. Det blir en chock om du tittar för mycket på dagens avgift när du köper.
Ta reda på din del av lånet
När du köper bostadsrätt ska du därför ta reda på hur stor andel av föreningens lån som är “din del”.
Om du tänker dig en bostadsrättsförening som har 10 lika stora lägenheter och har ett lån på 1 miljon kronor så är “din del” 100 000 kr (1 000 000 kr / 10). I verkligheten är det lite krångligare eftersom alla lägenheter i föreningen sällan är lika stora. Då brukar kostnader för lånen fördelas per kvadratmeter.
Du behöver därför ta reda på din del av lånet.
Räkna in lånekostnaden i priset
Om du hade köpt en villa för fem miljoner kronor och säljaren hade sagt “kan du också ta över mitt lån på 1 miljon kronor” så hade du knappast sagt “javisst” och betalat samma pris. Om du inte hade blivit misstänksam och dragit dig ur hade du så klart sagt “det kan jag väl, men då betalar jag förstås bara 4 miljoner kronor”.
Så ska du tänka när du köper bostadsrätt också. Om din andel av föreningens lån är 500 000 kronor så är lägenheten helt enkelt värd 500 000 kronor mindre än om föreningen hade varit obelånad.
När du jämför kvadratmeterpriser, liknande lägenheter, etc behöver du därför kompensera för låneandelen genom att jämföra priser inklusive lån. Plussa ihop priset du betalar med din del av lånet får du siffran att jämföra.
Så tar du reda på din del av lånet
Uppgifter om föreningens lån hittar du i dess årsredovisning. Ibland finns det en angivelse om lån per kvadratmeter. I så fall kan du multiplicera den summan med storleken på den aktuella lägenheten.
En annan väg att räkna ut samma sak är att leta i prospektet efter något som heter andelstal. Det andelstalet ska sedan multipliceras med det totala lånebeloppet som du hittar i årsredovisningen.
Är det så enkelt?
Det är självklart inte så enkelt att det bara är låneandelen som spelar in. Ett lägenhet som ligger i en förening som har stort behov av underhåll kommer ju att behöva ta mer lån i framtiden än en förening som just gjort stambyte och fasadrenovering.
Ska det bli riktigt rätt ska du därför väga in det också. Det finns också andra faktorer som spelar in. Exempelvis om föreningen inte äger marken själva (så kallad tomträtt), om det finns hyresrätter i föreningen* eller om föreningen har lokaler som hyrs ut. Vi rekommenderar fortfarande att börja i pris + andel av lånet och sedan kompensera för de här faktorerna.
Tyvärr kan vi för lite om fastigheter för att berätta hur du bedömer renoveringsbehov och de andra specialfallet går vi inte in på här.
Är det bra eller dåligt att föreningen har lån?
Tar du bara höjd för låneandelen när du köper behöver det inte nödvändigtvis vara dåligt att föreningen har lån. Det som är avgörande är om du eller föreningen får lägst lånekostnad.
Fördelen med att ha lånet på dig och dina grannar som privatpersoner är att ni får ränteavdrag. Det får inte föreningen.
Nackdelen är att banken oftast tycker att det är en högre risk att låna ut till enstaka privatpersoner än till en hel förening där det finns många som kan betala. Därför får föreningen – om styrelsen förhandlar någorlunda – oftast än lägre ränta.
Vilken av dessa effekter som är störst är svårt att säga generellt. Det kan också vara så att för granne A som har väldigt god ekonomi och är bra på att förhandla ränta hade det varit bättre att ha lånet själv, medan det för granne B som har sämre marginaler i ekonomin och därför sämre förhandlingsläge med banken hade det varit bättre om föreningen haft mer lån.
Om vi ska säga någonting gissar vi på att folk är dåliga på att räkna med låneandelen när de köper bostadsrätter och därför blir lägenheter i lågt belånade föreningar billigare än de borde vara. Det är dock en gissning från vår sida. Vi kan inte fastighetsmarknaden tillräckligt bra för att visa om det faktiskt är så.
Se till att styrelsen förhandlar räntan på lånen
När du väl äger din bostadsrätt är det bra att tänka på att både du och dina grannar har mycket pengar att tjäna på att föreningen förhandlar räntan på sina lån. Det här sköts av den ideella bostadsrättsföreningen så det är lätt hänt att föreningen betalar många miljoner kronor i onödan för att ingen har tid och/eller kompetens att göra något åt det.
Läs mer här om hur din bostadsrättsförening kan förhandla ner räntan själva eller med hjälp.
* Det här händer när man ombildat ett hyreshus till bostadsrätter och en del hyresgäster tackat nej till att ombilda. De sitter då kvar som hyresgäster tills de flyttar.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
