Bostadsrätt är en speciell konstruktion. Om du köper en bostadsrätt utan att förstå vad det innebär riskerar du att göra misstag som kostar dig hundratusentals kronor.
Se även 7 vanliga misstag vid köp av bostad.
Bostadsrätt en speciell konstruktion
Att köpa en bostad är för de allra flesta en stor och krånglig affär. En bostadsrätt är på vissa sätt enklare att köpa och äga än en bostad som du äger helt själv, men det finns också en del saker som krånglar till det.
I vardagligt tal säger vi att vi äger en lägenhet, men om det inte är en ägarlägenhet* så är det bostadsrättsföreningen som äger lägenheten. Det du köper är bara rätten att bo där. Det här innebär några saker som är viktiga att tänka på innan du köper en bostadsrätt.
1. Kolla din andel av föreningens lån
När du köper en bostadsrätt blir du också en del av bostadsrättsföreningen och med det följer ett ansvar för föreningens lån. Du behöver därför kolla upp hur stor din andel av föreningens lån blir och lägga till det när du jämför priset. Det här är viktigare att titta på än nuvarande månadsavgift. Den senare kan nämligen behöva höjas om den inte räcker till att betala ränta, lån och renoveringar.
Det här tycker vi är så viktigt att vi nyligen skrev en separat artikel om hur du tar reda på och tar hänsyn till bostadsrättsföreningens lån.
2. Det är inte säkert att du får hyra ut en bostadsrätt
En konsekvens av att det är föreningen och inte du som äger bostadsrätten är att föreningens styrelse har möjlighet att säga nej om du vill hyra ut lägenheten. Det här är sällan något problem om du köper en bostadsrätt till dig själv för att bo i, men om du tänkt köpa en bostadsrätt som en investering eller med tanken att barnen kanske flytta dit om några år bör du tänka efter en gång till.
Sedan en lagändring 2014 är det svårare för en styrelse att neka medlemmarna som vill hyra ut. Ett typiskt fall där du har rätt att hyra ut under en period är om du vill prova att bli sambo i en annan bostad, men vill behålla den gamla ett tag om sambolivet skulle bli sämre än förväntat. Studier eller jobb på annan ort kan också räknas som skäl.
Vad som ska tolkas som tillräckligt bra skäl är inte glasklart. Det här vet vi dock:
- Bostadsrättsföreningen sköts ideellt av dig och dina grannar. Om du inte bor där själv utan istället hyr ut kommer du vara mindre intresserad av att ta ansvar för den. En bostadsrättsförening funkar därför bättre om de flesta som äger bostadsrätterna faktiskt bor i den. Det här kan göra dina grannar negativt inställda till att du hyr ut bostaden.
- Ju längre tid det går där du inte själv bor i bostaden desto svårare är det att få rätt att hyra ut den. Vill du hyra ut i flera år bygger det förmodligen på en välvilligt inställd förening.
- Det är bostadsrättsföreningens styrelse som avgör om du får hyra ut. Den består av dina grannar som sitter där ideellt och den kan bytas ut från år till år. Även om du skulle ha juridiken på din sida är det inte självklart att föreningsstyrelsen förstår det och då kan du behöva processa för att få rätt. En process tar både mycket kalendertid, en hel del arbetstid och är för de flesta inte särskilt roligt.
Vi är även av andra skäl skeptiska till en bostad som investering. Det är exempelvis ingen naturlag att bostadspriserna går upp mer än inflationen, de senaste 30 åren i Sverige är en historisk och internationell anomali, och det är ingen bra riskspridning att stoppa en stor del av sina pengar i en specifik lägenhet. Får du dessutom betala månadsavgift och eventuella räntekostnader för en tom bostadsrätt är det nästan säkert en riktigt dålig affär.
3. Fasaden kan också behöva renoveras
Precis som om du köper ett eget hus eller en ägarlägenhet behöver du förstås ha koll på och ta hänsyn till om köket eller badrummet behöver en kostsam helrenovering.
Vad många lätt glömmer, och som också är svårare att ta hänsyn till, är att detsamma gäller själva huset. Stambyte ska gärna vara gjort nyligen för att du ska slippa stå utan badrum ett par månader, men det blir dessutom dyrt för föreningen. Och det som blir dyrt för föreningen blir dyrt för dig också.
Det här gäller förstås även fasadrenovering, takbyte, etc. Idealt bör du därför ta hänsyn till renoveringsbehov på huset när du avgör vad som är ett rimligt pris.
De flesta föreningar redovisar i sin årsredovisning de centrala delarna av den framtida underhållsplanen och vilka större åtgärder som redan har utförts. Om inte bör du fråga mäklaren om att få se underhållsplanen. Sedan är det ändå inte så enkelt att räkna om det till ekonomi, men det är bättre att titta på underhållsplanen och gissa därefter än att helt blunda för frågan.
4. Kolla upp tomträtt och lokaler för uthyrning
Du bör också kolla om det finns några fler stora saker som påverkar värdet på hela fastigheten.
Alla bostadsrättsföreningar** äger inte marken som huset står på. Ibland har de en så kallad tomträtt vilket betyder att det är någon annan, oftast kommunen, som äger marken. Har föreningen en tomträtt betalar de en så kallad tomträttsavgift. Priset för en bostadsrätt i en sådan förening bör vara lägre.
Vi försöker inte reda ut hur mycket här, men vårt råd är att om du inte förstår hur du ska räkna på hur mycket billigare lägenheten borde vara ska du inte köpa den.
Om du försöker räkna själv ska du också vara medveten om att tomträttsavgiften kan höjas i framtiden. På sistone har det varit en del skriverier om fall där avgiften höjts med över hundra procent. Många beräkningsmodeller har ränteläget på marknaden som den viktigaste parametern och eftersom ränteläget är något helt annat än för ett par år sedan bör avgifterna upp. Avtalen för tomträttsavgifter skrivs oftast på flera år så många betalar fortfarande avgifter som är anpassade till de gamla låga räntorna, men förr eller senare går avtalen ut och då kommer avgiften att höjas. Det här betyder att många föreningar med tomträtt har kraftiga avgiftshöjningar att vänta de kommande åren.
Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningen också agerar hyresvärd. Det kan dels vara lokaler som hyrs ut till annat än bostad, till exempel förskolor eller butiker på bottenplan. Om lägenheterna tidigare varit hyresrätter som ombildats kan det också vara så att vissa hyresgäster inte ville eller kunde köpa sina lägenheter och därför är kvar som hyresgäster.
Att föreningen också hyr ut lokaler kan medföra lite mer krångel för föreningen vilket kan påverka dig negativ, men rent ekonomiskt är det positivt och något som bör höja värdet på din bostadsrätt. Här behöver du på något sätt försöka sätta ett värde på de lokalerna/lägenheterna eller intäkterna de inbringar och räkna ut din andel av det.
5. En dåligt skött bostadsrättsförening blir dyrt och jobbigt
Bostadsrättsföreningen sköts av dig och dina grannar. Du riskerar att få stå ut med en oengagerad eller inkompetent styrelse. Och om du löser det genom att själv engagera dig tar det en hel del tid.
Om bostadsrättsföreningen inte är kompetent kan det exempelvis leda till att föreningen betalar onödigt hög ränta på sina lån vilket ger högre månadsavgift för dig.
Andra viktiga saker när du köper bostad
Den här artikeln fokuserar på det som är specifikt med bostadsrätt. Se också vår artikel 7 vanliga misstag vid bostadsköp som gäller oavsett vilken sorts bostad du köper.
Ytterligare läsning hittar du på vår samlingssida för bostäder och lån.
* Vilket det inte finns särskilt många av.
** Tomträtt förekommer för villor också, men är ovanligare
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
