När du köper bostad hanterar du fantasibelopp du annars inte ser röken av. Läs den här artikeln och se till att du vet vad du håller på med.
Ett dåligt beslut när du köper en tröja kan kosta dig en tusenlapp*. Ett dåligt beslut när du köper bostad kan kosta dig en miljon. Därför är den här artikeln fokuserad på allt som kan gå fel.
Innan vi kör på med alla varningar vill vi dock säga att om du har stabil ekonomi och tror att du vill bo på samma plats länge är det ofta rätt att köpa bostad. Vårt budskap är därför inte att du ska låta bli utan att du ska se till att du förstår hur mycket det kostar och att du lägger pengarna på rätt saker.
Har du tänkt köpa en bostadsrätt? Läs gärna artikeln 5 saker att tänka på när du köper bostadsrätt.
1. Tro att bostadspriser bara kan gå upp
Svenskar, särskilt vi som är för unga för att ha ägt en bostad tidigt 90-tal, tror att en bostad nästan per automatik är en fantastisk investering. Det beror på att svenska bostadspriser har ökat sanslöst mycket sedan vi red ut 90-talskrisen.
I ett historiskt och internationellt perspektiv är de här 30-åren något väldigt ovanligt. Bostadspriser tenderar att gå både upp och ner. I genomsnitt går de upp marginellt mer än inflationen. Läs den här artikeln för grafer och data som visar att bostadspriserna kan gå ner eller läs vår bok Mer pengar för pengarna.
Vi tycker att du alltid ska räkna med att bostadspriserna kan gå ner 20% och inte köpa dyrare än att din ekonomi klarar det. Tänk på Mikael och Emma som vill separera, men där huset har sjunkit så mycket i värde att en försäljning idag inte ens skulle räcka för att betala av lånet.
Vi brukar rekommendera att ha mellan 50% och 75% lån på en bostad.
2. Betala 200 000 kr för snygga tapeter
Förutom att köpa ett dyrare hus än de egentligen hade råd med lät sig Emma och Mikael ryckas med i budgivningen. I DN beskriver Mikael en budgivning som gick upp med en miljon kronor.
Jag har brottats med tanken på varför vi lade det sista budet. Jag var trött på att alltid komma på andra plats. Så har det alltid varit när jag budat på bostäder tidigare. Nu hade vi verkligen hittat ett boende som passade oss, säger Mikael Barbu. (DN 2023-11-12)
Vi rekommenderar att skilja på marknadsvärde och överpris:
- Marknadsvärde är din bästa gissning av vad andra tycker att den här bostaden är värd. Tänk på marknadspris som ett pris som det borde gå att få utan att ha turen att två extra sugna budgivare trissar upp priset.
- Överpris är vad du är villig att betala utöver marknadspriset för att du vill ha just den här bostaden.
Poängen är att om du köper ett hus som är en miljon kronor dyrare för att det är större eller har strandtomt är det antagligen en miljon du får tillbaka när du säljer. Betalar du istället en miljon kronor extra för att du och någon annan galning har blivit kär i sovrumstapeterna är det en miljon som är lika borta som om du hade festat upp dem.
Det behöver inte vara fel att betala ett visst överpris. Jag och mina kompisar var för några år sedan beredda att betala 400 tkr extra för att vi så gärna ville bo grannar med ett annat kollektiv. Det gäller dock att vara medveten om vad du betalar över och varför. Det psykologiskt farliga är att 100 tkr helt plötsligt känns som småpengar om du köper en bostad för flera miljoner. 100 tkr skillnad i marknadspris kanske inte heller gör så stor skillnad, men 100 tkr i överpris är väldigt mycket pengar.
Marknadsvärdet är tyvärr svårt att bestämma, men jämför med liknande bostäder som sålts de senaste åren och kompensera för renoveringsbehov, kvadratmeter, generell prisutveckling sedan dessa affärer så kan du åtminstone göra en gissning.
Uppskatta marknadsvärdet och bestäm om du är beredd att betala ett överpris** och i så fall hur mycket – innan budgivningen. Då får du ett tak. Det taket går du sedan inte över oavsett vad som händer under budgivningen.
3. Missa att en stor bostad är dyrare att bo i
En större bostad är inte bara dyr att köpa. Den är också dyrare i löpande kostnader.
- En stor bostad är dyrare att värma upp.
- En bostad kräver renoveringar för att behålla form och värde i längden. Hus kräver mer än lägenheter och större bostäder kostar mer i längden. Hur mycket beror på och är inte vårt expertområde, men en inte helt orimlig siffra är att tänka att du i genomsnitt ska lägga 2% av marknadsvärdet per år på renoveringar.
- En stor bostad är jobbigare att städa själv och dyrare om du köper städhjälp.
- Pengarna är inte gratis. Lånar du är det uppenbart, men även pengar du betalar själv har vad en ekonom kallar alternativkostnad. Att ha en miljon kronor på aktiemarknaden är sannolikt en betydligt bättre långsiktig affär än att köpa mer bostad för dem.
4. Köpa för att bo i något år
Att köpa och sälja en bostad kostar pengar.
- Mäklararvodet ligger ofta på 1-2% av marknadsvärdet
- Köper du hus betalar du 1,5% av marknadsvärdet i stämpelskatt
- Homestyling och flytt kostar en kombination av tid och pengar.
Köper du ett hus pratar vi alltså om runt 3% av marknadsvärdet. Ett hus på 5 mkr kostar alltså 150 tkr att sälja. Precis som med överpris är det lätt att missa eftersom svängningarna i bostadsmarknaden ofta är större än så. Återigen gäller det att skilja på en investering i en bostad med högt marknadsvärde som du antagligen får tillbaka och en kostnad som du inte får tillbaka.
Tror du att du ska bo i ditt hus i 10 år blir 150 tkr 15 tkr/år eller en dryg tusenlapp i månaden. Det är kanske inte hela världen. Ska du bo där i ett år blir samma summa 12,5 tkr/månad.
Slutsatsen är: köp bara en bostad om du tror att du vill bo där i många år eller är beredd att betala en väldigt hög månadskostnad.
5. Missa att anlita en besiktningsperson
Är du själv inte duktig på fastigheter och ska köpa ett hus rekommenderar vi att anlita en besiktningsperson. Ditt juridiska skydd som köpare om du hittar fuktskador i väggarna efter köpet är inte särskilt stort. Säljaren är skyldig att berätta fel som hen känner till, men i övrigt köper du i vad som kallas befintligt skick.
Ska du köpa en bostadsrätt är riskerna lägre gällande själva lägenheten. Minst lika viktigt är att förstå skicket på hela huset och hur det kommer att påverka bostadsrättsföreningens ekonomi i framtiden. Se artikeln 5 saker att tänka på när du köper bostadsrätt.
6. Strunta i äktenskapsförord, samboavtal eller testamente
I vissa lägen är det viktigt att ha juridiska dokument på plats. Annars blir en redan stor katastrof som död eller separation ännu jobbigare.
- Är du gift ska du veta att grundregeln är att allt du och din make/maka äger delas lika om ni skiljer er. Är det du som betalar huset för dina pengar och inte vill att din make/maka ska få hälften vid en skilsmässa behöver ni ett äktenskapsförord.
Har du barn med någon annan än din nuvarande make/maka behöver du också fundera över vad du vill ska hända med huset om du skulle gå bort. Vill du att din make/maka ska kunna bo kvar kan ett testamente åtminstone hjälpa en bit på vägen. - Flyttar du ihop med en sambo delas bostaden också lika om ni separerar. Även om det är du som äger bostaden och har betalat den. Vill du inte att det ska bli så behöver du ett samboavtal.
Vill du att din sambo ska få hela bostaden om du skulle gå bort behöver du ett testamente. Till skillnad från en make/maka ärver din sambo ingenting efter dig utan testamente.
7. Betala vinstskatten direkt
Har du sålt din förra bostad med vinst behöver du betala vinstskatt. Du har dock möjlighet att begära uppskov på vinstskatten vilket i praktiken är ett gratis lån från staten. I dagens ränteläge är ett gratis lån alldeles för bra för att säga nej till så missa inte detta.
Lån är en fråga för sig
I samband med bostadsköp tar de flesta bolån. Även om man inte måste låna så rekommenderar vi ofta att man gör det ändå. Det är en stor fråga i sig som vi inte fokuserar på i den här artikeln, men tänk på att det lönar sig att förhandla ditt bolån och var medveten om att rörlig ränta i genomsnitt är billigare.
Bor du i bostadsrätt gäller det också att ha koll på lånen i föreningen.
* Om du köper en dyr alltså. Är du klimatsmart och köper tröjor på second hand eller handlar på min favoritaffär, Gekås i Ullared, är beloppen mindre.
** Du kan förstås också tänka att du bara köper bostaden om du tror dig göra ett klipp och sätta ditt tak lite under vad du tror är marknadsvärdet.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
